Były dzierżawca wniósł skargę do WSA w Szczecinie na uchwałę Rady Miasta Kołobrzeg w sprawie dzierżawy kempingu przy ul. 4. Dywizji Wojska Polskiego (przeczytaj). Temat ten wzbudził spore zainteresowanie i komentarze (zobacz). Zdecydowaliśmy się pokazać nieco szerszy kontekst prawny tego zagadnienia.

1. Kancelaria prawna reprezentująca spółkę cywilną, dzierżawiącą do końca 2022 r. kemping, wystąpiła do WSA w Szczecinie w sprawie uchwały Rady Miasta Kołobrzeg, z 28 grudnia 2022 r., w sprawie dzierżawy kempingu na 9 lat w przetargu. W piśmie procesowym pojawia się wiele argumentów, o których pisaliśmy w przywołanym wyżej artykule, ale zdaniem naszej kancelarii prawnej niewiele wnosi to w sprawie. Uchwała zezwalająca prezydentowi na określone działanie, ma charakter czysto techniczny i wynikający z ustawowych relacji pomiędzy organem wykonawczym a organem uchwałodawczym samorządu. Bez zgody radnych, prezydent nie może działać w szerszym zakresie. Bez zgody rady może wydzierżawić nieruchomość do 3 lat. Nawet gdyby przyjąć, że sąd uchyli uchwałę, to nie wpływa ona na uprawnienia prezydenta, bo w opcji przetargu, jeśli nie 9 lat, ma on możliwość 3 lat. W zależności od oceny prawnej, w wersji minimum miasto może zrealizować przetarg z umową do 3 lat. Według naszej kancelarii, uchwała powinna zostać utrzymana w obiegu, gdyż trudno jej zarzucić jakiś element związany z naruszeniem obowiązującego prawa, poza ewentualną kwestią braku uzasadnienia.

2. W dniu dzisiejszym, Rada Miasta Kołobrzeg pochyli się nad wstrzymaniem wykonania uchwały, o której mowa w pkt. 1. Do tego wezwała ją wskazywana już kancelaria byłego dzierżawcy. Co do zasady, zdaniem naszych prawników, wnioskodawca nie ma do tego tytułu prawnego, albowiem nie występuje jako dzierżawca, a uchwała nie działa na jego niekorzyść, gdyż niczego on obecnie nie dzierżawi i co do zasady nie posiada żadnego tytułu prawnego do nieruchomości. Może wziąć udział w przetargu.

3. Pełnomocnik byłego dzierżawcy wskazuje w piśmie, o którym w czwartek pisał Jacek Woźniak, że co do zasady umowa na dzierżawę kempingu przeszła w umowę na czas nieoznaczony, w wyniku działania Urzędu Miasta Kołobrzeg. Zapytani o to przez nas prawnicy, przecierali oczy ze zdziwienia w związku z zastosowaniem konstrukcji prawnej wynikającej z zapisów kodeksu cywilnego. Art 674 brzmi bowiem: "Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony". Cytowany przez kancelarię reprezentującą byłego dzierżawcę wyrok Sądu Najwyższego nie ma tu zastosowania, albowiem nie dotyczy sytuacji, w której gmina Miasto Kołobrzeg zgodziła się na dalsze używanie przedmiotu najmu. W piśmie z 2 stycznia do byłego dzierżawcy wyraźnie bowiem przedłożona została wola Rady Miasta, a także informacja o konieczności zwrotu nieruchomości, zgodnie z umową. Co do zasady, pozostawiono dzierżawcy możliwość potencjalnego korzystania z nieruchomości po podpisaniu ewentualnego porozumienia. Według pytanych przez nas prawników, nie stanowi to ani o nowym okresie wypowiedzenia, ani o przedłużeniu czegokolwiek. Dzierżawa skończyła się bowiem 31 grudnia 2022 roku w sposób w pełni skuteczny. Co więcej, były dzierżawca nie zgodził się na porozumienie, a to oznacza, że już dziś powinno go tam nie być, aczkolwiek gmina Miasto Kołobrzeg wyznaczyła mu termin wydania nieruchomości na dzień 28.02.2023 r. Powód jest prosty: nieruchomość zostanie przygotowana dla nowego dzierżawcy, który ma zostać wybrany w przetargu. Więcej: to dzierżawca powinien dowiadywać się, w jaki sposób ma zdać nieruchomość, skoro wie, że kończy mu się umowa. Jak widać z posiadanej przez naszą redakcję korespondencji, przez 20 dni nie dzieje się nic. 2 stycznia nadane zostaje pismo z magistratu, a 20 stycznia odpisuje kancelaria prawna.

Oczywiście, o tym, co jest zgodne z prawem, a co nie, a także co komu przysługuje, a co nie, decyduje sąd. Wydaje się jednak, że byłoby niezgodne z intencją miasta co do zasady, że fakt, iż magistrat nie wykonując żadnych działań od sesji do początku 2023 roku, zgadzał się na bezumowne wykorzystanie nieruchomości. Próbowaliśmy kontaktować się z Januszem Lubińskim, ale nie odbierał telefonu, ani nie oddzwaniał. Nie znamy jego stanowiska, ale oceniając pismo procesowe jego pełnomocnika, jest ono przygotowane według naszych prawników po to, aby odeprzeć wnioski miasta dotyczące uruchomienia procedury usunięcia byłego dzierżawcy z terenu w trybie art. 777 kc. W wyniku sporu prawnego będzie próbował wykazać konieczność zatrzymania działań, które mogłyby wywołać negatywne skutki wobec byłego dzierżawcy, które nie dadzą się usunąć w przyszłości, czyli pozostawić go na terenie kempingu do wydania prawomocnego orzeczenia sądu w tej sprawie.

Bez winy nie jest też miasto. Prezydent Anna Mieczkowska miała pół roku, aby wnieść do Rady Miasta Kołobrzeg uchwałę dotyczącą dzierżawy kempingu. Zobowiązania wynikające z decyzji radnych, polegające na działaniu biegłego, który szacował wysokość czynszu, miały rzekomo spowodować, że sytuacja się przedłużyła, ale to nikogo nie tłumaczy, także w obliczu ofert, które do miasta wpływały, z ceną wyższą niż ta, która za kemping obowiązywała w roku obecnym. Winni są także radni, którzy nie tylko nie reagowali, gdy upływało pół roku od wniosku byłego dzierżawcy, ale także zmieniali stanowisko w tej sprawie (mowa o części radnych). Po raz kolejny powstał bałagan, który będzie musiał rozstrzygać sąd. Czy nie można tego robić w sposób cywilizowany i z wyprzedzeniem?

Robert Dziemba