Zgodnie z zapowiedziami, powracamy do naszego cyklicznego poradnika dla wspólnot mieszkaniowych. Dziś o tym, jak wspólnotę założyć.

We współpracy z Kołobrzeskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego kontynuujemy cykl artykułów na temat zarządzania i administrowania lokalami mieszkalnymi. Będziemy poruszali bieżącą tematykę obecną we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach, a także odpowiadać na wybrane pytania Czytelników, które można wysyłać na naszą redakcyjną skrzynkę pocztową (poczta@miastokolobrzeg.pl).

Po naszym ostatnim artykule otrzymaliśmy e-maile na temat tego jak założyć wspólnotę mieszkaniową i czy to się opłaca. Zacznijmy od ostatniego pytania. Forma wspólnoty jest przede wszystkim tańsza w utrzymaniu, a właściciele mogę bezpośrednio decydować o tym, na co i w jakiej wysokości wydatkowane są pieniądze. W spółdzielni mieszkaniowej nasz wpływ na to jest pośredni, a w dużej spółdzielni wręcz iluzoryczny. Prawdą jest, że nie wszyscy mieszkańcy interesują się tym, co się dzieje w ich otoczeniu, a nawet nie chodzą na roczne zebrania. We wspólnocie odpowiedzialność za decyzje spoczywa na wszystkich właścicielach. Oczywiście, słyszymy często, że spółdzielnia gwarantuje spokój, zapewnia bezpieczeństwo i rzetelne rozliczenie kosztów. Nie oznacza to, że sami nie możemy sobie tego zapewnić, a przy okazji trochę więcej wynagrodzenia pozostanie w naszej kieszeni. Jeśli ktoś w to nie wierzy, warto odwiedzić na przykład Kołobrzeskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego i przy fachowej pomocy policzyć. Ceny poszczególnych usług są znane na rynku, a przy okazji można zorientować się co do problematyki zarządzania określoną nieruchomością.

Wspólnota istnieje od momentu, gdy pierwszy z właścicieli wyodrębni swój lokal. Zarówno przy kształtowaniu małej wspólnoty (do 20 lokali) jak i wspólnoty dużej, należy dążyć do podejmowania decyzji większością udziałów, a nie większością głosów. W małych wspólnotach jest problem, bo potem do czegokolwiek niezbędna jest zgoda wszystkich i sprawy uchwał mogą trafiać do sądu i toczyć się latami. Na początku, warto sprawdzić w akcie notarialnym, kto sprawuje zarząd nad naszą nieruchomością. Jeśli zarząd powierzony należy do spółdzielni, trzeba zgromadzić co najmniej 50 procent udziałów w nieruchomości wspólnej, żeby zmienić zarząd formalny. Pojawia się więc pytanie, czy w naszym budynku większość właścicieli posiada prawo własności lokalu, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To drugie, jest ograniczoną formą własności. Wystarczy jednak się uwłaszczyć, wykupić grunt i zostać właścicielem. Wtedy sami odpowiadamy za nasz lokal, pozostaje kwestia odpowiedzialności za część wspólną nieruchomości i zarządzanie nią.

Może się okazać, że nie wszyscy właściciele mieszkają w swoich lokalach, mało tego, nie wiemy jak się z nimi skontaktować, albo i więcej, nie wiemy, czy są właścicielami. Jak się tego dowiedzieć? Wystarczy w starostwie złożyć wniosek o wypis z rejestru gruntów, ale uwaga: nie każdy otrzyma ten dokument. Trzeba wykazać interes prawny w celu otrzymania wypisu. Najlepiej poprosić o pomoc radcę prawnego. Mając wypis, dowiemy się, kto jest właścicielem, a kto nie. Jeśli okaże się, że większość udziałów w nieruchomości wspólnej ma spółdzielnia, nie zostaje nam nic innego jak namówić właścicieli na wykup udziału w gruncie i przekształcenie prawa własności. Gdy osiągniemy większość, można iść o krok dalej, jeśli nie, nawet gdy zorganizujemy zebranie, spółdzielnia nie odda raz zdobytej władzy i zagłosuje przeciwko zmianie sposobowi zarządu nieruchomością wspólną.

Gdy mamy większość udziałów, zwołujemy zebranie. I tu też uwaga. Jeśli zarząd powierzony został zapisany na rzecz spółdzielni w księdze wieczystej, w zebraniu będzie musiał uczestniczyć notariusz. Trzeba z nim uzgodnić treść uchwał, które notariusz zaprotokołuje, a następnie dokona zmiany wpisu w księdze wieczystej. Bez dochowania tego rygoru, takie uchwały z mocy prawa są nieważne. Notariusz nie może odmówić przyjścia na zebranie. Podczas zebrania dokonujemy odwołania zarządu powierzonego i wpisujemy zarząd właścicielski. Szczegóły takiego zarządu należy omówić wspólnie i ustalić najlepsze rozwiązanie dla danej wspólnoty. Warto pamiętać, aby podjąć uchwałę o pokryciu kosztów organizacji takiego zebrania przez wspólnotę, gdyż pierwsze koszty - na przykład opłacenie notariusza, będzie musiała pokryć grupa inicjatywna.

Korzyści? Pełna kontrola wydatkowanych środków, autonomia w zakresie wykonywanych remontów i inwestycji, a także do pewnego stopnia wysokości czynszu. Wady? Pełna odpowiedzialność za nieruchomość. Wraz z prawami idą i obowiązki.

Reklama

Kołobrzeskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z o.o. oferuje profesjonalne usługi w zakresie zarządzania i administrowania lokalami mieszkalnymi, użytkowymi i garażami. Jesteśmy firmą działającą od ponad 15 lat na rynku kołobrzeskim. Zarządzamy i administrujemy największą powierzchnią zasobów mieszkalnych i lokalowych w Kołobrzegu. Nasz zespół administratorów, inspektorów budowlanych, księgowych, prawników i wykwalifikowany zespół techników, pozwalają nam zapewnić sprawne i funkcjonalne zarządzanie i administrowanie nieruchomościami oraz zagwarantowanie bezpieczeństwa mieszkańców przy racjonalnym poziomie kosztów.

Organizujemy zebrania Wspólnot. Pośredniczymy w zawieraniu umów dotyczących wykonywania usług remontowych, dostaw wody, energii elektrycznej i cieplnej. Współpracujący z nami podwykonawcy zapewniają najwyższą jakość świadczonych usług. Zapewniamy także całodobowe dyżury telefoniczne w przypadku wystąpienia jakichkolwiek awarii. Oferujemy niskie koszty zarządzania nieruchomości - stawki już od 50 groszy za metr kwadratowy. W cenie zarządzania wykonujemy wszystkie czynności administracyjne, wykonywane przez wykwalifikowaną kadrę, pełną obsługę księgową, prawną i techniczną. Dla wspólnot liczących powyżej 30 lokali, oferujemy bezpłatne przeglądy budowlane: roczne i pięcioletnie.
Zapraszamy do podjęcia współpracy.

Kołobrzeskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego
ul. Artyleryjska 3, 78-100 Kołobrzeg
tel. 94 35 474 71, fax 94 35 425 74
www.ktbs.pl

Fot. P. Dawid