Co do zasady, władze samorządowe powinny służyć wspólnocie samorządowej, ale też każdemu mieszkańcowi z osobna. Mamy prawo wierzyć, że działania organów administracji samorządowej, czyli władztwa publicznego będą rzetelne, sprawiedliwe, uczciwe, a nasz interes będzie uwzględniany na każdym etapie. Nie zawsze tak jest. Czasami władze samorządowe pakują się w nasze sprawy i interesy z butami. Pod pretekstem interesu ogólnego deptany jest interes indywidualny. W majestacie prawa. Zawsze wtedy pokrzywdzony, pardon, zainteresowany - czuje piekący ból. Ból niesprawiedliwości.

Nie ma wątpliwości, że interes ogólny jest ważniejszy od interesu jednostki. Mówi o tym nasza Konstytucja. Ale wskazuje wyraźnie, że interes indywidualny może być naruszany lub ograniczony wyłącznie ustawami. Dlatego m.in. Trybunał Konstytucyjny rozjechał walcem procedurę wpisywania „zabytków” do Gminnej Ewidencji Zabytków, o czym pisał na tym portalu niedawno R. Dziemba (przeczytaj).

Jedną z takich ustaw, która może być wykorzystywana „przeciwko” interesowi prywatnemu jest ustawa o gospodarce nieruchomościami. Określa ona w art. 109, że gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości. Przepis ten jest sprytnie napisany, bo nie daje gminie pełnej władzy w tym zakresie, ale ogranicza to prawo do szczególnych przypadków. Na przykład, w ust. 1 pkt 1 wskazano, że z prawa pierwokupu może gmina skorzystać, gdy sprzedający nabył wcześniej nieruchomość od gminy lub skarbu państwa i jest ona niezabudowana. To określenie „niezabudowana” jest dość płynne. Ten konkretny przepis dotyczy prawa własności. To ważne. Bo kolejny punkt (ust. 1 pkt 2) dotyczy prawa użytkowania wieczystego. Różnica pomiędzy tymi punktami jest taka, że przy użytkowaniu wieczystym nie występuje warunek nabycia tego prawa od gminy. Z kolei, i w jednym, jak i drugim przypadku jest warunek braku zabudowy. Jakiejkolwiek.

Miasto Kołobrzeg rzadko z przysługującego prawa korzysta. Chodzi oczywiście o środki w budżecie, ale też społeczne uzasadnienie skorzystania z tego prawa. Ale jak już skorzysta, to jest ból. Przekonały się o tym ostatnio dwie rodziny w Podczelu. Jedna rodzina kupiła 20 lat temu prawo użytkowania wieczystego od pewnej firmy dwóch nieruchomości. Na jednej stoi chałupa, druga najpierw była nieużytkiem, ale potem została udostępniona sąsiadowi, żeby ten zrobił sobie na niej ujęcie wody i biologiczną oczyszczalnie ścieków dla swojej nieruchomości. Tak, mamy takie części miasta, do których nie dociera ani woda, ani kanaliza. Posadowili tam sobie dwa domki, w jednym z nich zamieszkują. Strony tego układu przyobiecały sobie, że jeden sąsiad w przyszłości odsprzeda drugiemu przedmiotową nieruchomość. Ustalili sobie cenę i poszli do notariusza. Notariusz uznał, że należy sporządzić umowę przedwstępną i wysłać do urzędu informację o przysługującym miastu prawie pierwokupu. I tu został popełniony pierwszy błąd, o czym za chwilę. Urzędnicy obejrzeli umowę przedwstępną i uznali, że cena jest wyjątkowo atrakcyjna, bo znacznie poniżej ceny rynkowej. Pani prezydent na kolegium prezydenckim „klepnęła” zgodę na „deal”, resztę ogarniali urzędnicy, z zastępczynią od spraw gospodarczych na czele. Kancelaria notarialna współpracująca z urzędem przygotowała „oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu” i… zaczęły się problemy. Przy okazji popełniono kolejne błędy, o czym też za chwilę.

Oburzyli się mieszkańcy, czując żal, że nikt z nimi nie pogadał, że urzędnicy nie zauważyli, że działka jest zabudowana, że jest tam ujęcie i oczyszczalnia, itp. Urzędnicy tłumaczą się tym, że jakby nie skorzystali z takiej okazji, to potem tacy radni jak ja, mieliby pretensje do pani prezydent, że jest niegospodarna. Akurat ja bym się nie czepiał, bo uważam, że trzeba szukać złotego środka i uwzględnić wszystkie za i przeciw. Nie wiem, jak inni. Z kolei od urzędników oczekiwałbym należytej staranności przy dokonywaniu oceny. I perfekcyjnie przygotowanych kwitów.

Pierwszy błąd popełnił notariusz. W umowie warunkowej wpisano, że prawo pierwokupu przysługuje gminie w trybie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tyle, że ten przepis nie miał tu zastosowania z dwóch powodów. Po pierwsze, sprzedająca nie nabyła nieruchomości od gminy lub skarbu państwa, a po drugie i ważniejsze – to było użytkowanie wieczyste, a więc gminie przysługiwał pierwokup, ale na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 tej ustawy. Drugi błąd popełnili urzędnicy, bo… nie zauważyli pierwszego błędu i kwity przygotowali również w oparciu o ten pierwszy przepis. Na przykład pani skarbnik złożyła przed notariuszem oświadczenie o zabezpieczeniu środków w budżecie (kontrasygnata) na okoliczność nabycia „prawa użytkowania wieczystego”, na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1. Tyle, że ten przepis mówi o prawie własności, a nie użytkowaniu wieczystym. Urząd oświadcza, że jest mu znany stan faktyczny i prawny nieruchomości, ale o tym, że jest tam „prywatne” ujęcie wody i „prywatna” oczyszczalnia ścieków dowiedzieli się post fatum. Bo nie weszli na nieruchomość i nie pytali właścicieli. Odrębnym zagadnieniem było ujęcie tych budowli przez właścicieli w dokumentach, ale na tym właśnie polega należyta staranność, do której zobowiązane są organy administracji publicznej, żeby zbadać wszystkie okoliczności faktyczne, a nie tylko „papiery”. Sprawa mogła wydawać się czysta, ale taka nie była.

Miasto pewnie czeka jakiś spór. Sam zastanawiam się, czy użycie w dokumentach niewłaściwej podstawy prawnej „oświadczenia” w formie aktu notarialnego, nie skutkuje jego nieważnością. W końcu organy administracji publicznej działają na podstawie prawa i w granicach prawa. A przepis ustawy trzeba stosować wprost, a nie w domyśle…

Jacek Woźniak