Wiele wspólnot mieszkaniowych tworzy własne statuty. Niektóre starają się być mądrzejsze od ustawodawcy i wrzucają tam wszystko, co się da...

We współpracy z Kołobrzeskim Towarzystwem Budownictwa Społecznego kontynuujemy cykl artykułów na temat zarządzania i administrowania lokalami mieszkalnymi. Będziemy poruszali bieżącą tematykę obecną we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach, a także odpowiadać na wybrane pytania Czytelników, które można wysyłać na naszą redakcyjną skrzynkę pocztową ( poczta@miastokolobrzeg.pl ).

Skontaktowali się z nami członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej "Koszalińska 32" w Kołobrzegu. Obok swoich problemów, pokazali nam statut swojej wspólnoty, wskazując na wiele paradoksów. Krótka lektura wskazuje, że jest ich o wiele więcej.

Zdarza się tak, że właściciele i zarządy wspólnot, niezwykle instrumentalizują prawo swoich wspólnot. Doprawdy, rację ma ten, kto stwierdził, że nadgorliwość jest gorsza od faszyzmu. Obowiązujące przepisy wystarczająco regulują zasady funkcjonowania wspólnot. Regulować regulaminami można takie rzeczy jak dostarczanie wody i opłaty za wodę, czy ciepło. Spisania wymaga regulamin porządku domowego. Ale jaki jest sens zrzynania zapisów ustawy o własności lokali, albo ich dowolna interpretacja? Nie wspominamy tu o powoływaniu zapisów nie mających pokrycia w żadnym prawie. Takie przepisy po prostu nie obowiązują. Szczególnie rozbawiający jest zapis na wielu dokumentach spółdzielni i wspólnot w stylu, że statut nie może być kopiowany i rozpowszechniany. Jeśli będziemy mieli miał 20-osobową rodzinę i każdy będzie chciał mieć swój statut, to co, nie może mieć? Może. Jasno dopuszcza do tego prawo autorskie i nazywa się to dozwolonym użytkiem prywatnym.

"Wspólnota mieszkaniowa zleca, w drodze umowy cywilno-prawnej, administrowanie nieruchomością licencjonowanemu podmiotowi, zwanemu dalej zarządcą-administratorem". Właściciele zawsze lubią ograniczać swoje prawa. Bo gdyby wybierany zarząd samodzielnie chciał oszczędzić wydatki i zarządzać wspólnotą, musi zmienić statut. Gdyby zapisać, że wspólnota może zlecić, miałaby wybór. A tak komplikuje sobie życie.

"Statut przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli obowiązuje także każdego kolejnego nabywcę lokalu". Cieszcie się spadkobiercy, wy nie nabywacie lecz dziedziczycie. Was statut nie obowiązuje.

Największą perełką każdego statutu jest niezrozumienie istoty wspólnoty mieszkaniowej. Stąd takie potworki prawne: "Organami zarządzającymi wspólnoty mieszkaniowej są: a) zebranie ogółu właścicieli lokali, b) zarząd wspólnoty mieszkaniowej". Ustawa o własności lokali jasno wskazuje, że organem kierującym wspólnotą jest zarząd wspólnoty. Na zebraniu, właściciele nie zarządzają wspólnotą, a podejmują uchwały, które realizuje zarząd. Kolejny punkt omawianego statutu ogranicza ów "zarząd" do głosowania. Albo się zarządza, albo głosuje.

Ciekawy jest zapis o treści: "Właściciel w terminie 14 dni od daty uzyskania prawnego tytułu do lokalu ma obowiązek okazać akt notarialny poświadczający jego prawo do własności lokalu". Ciekawe jako jest źródło tego obowiązku? Proszę sobie wyobrazić, że ktoś nie zna tego statutu, bo nie można go kopiować. Kupuje sobie lokal i po kilku miesiącach kontaktuje się ze wspólnotą, bo uznał, że warto się zaanonsować. I co? I nic.

"Właściciel ma obowiązek zgłoszenia zarządcy - administratorowi adresu do korespondencji i telefonu w sytuacji, gdy nie zamieszkuje w lokalu na stałe". Trudno powiedzieć, po co komuś nasz telefon pod naszą nieobecność. Chodzi zapewne o numer telefonu. Warto jednak podkreślić, że taka informacja jest naszą dobrą wolą i nie jest prawdą, że musimy kogokolwiek o tym informować. Taki zapis jest niezgodny z prawem.

"Właściciel ma obowiązek zgłaszać zarządcy - administratorowi w ciągu 1 miesiąca (...) o zamiarze zbycia lokalu". Niech strach dopadnie tych, co transakcję zakończą w ciągu tygodnia, a ich zamiar trwa 1 dzień.

"Właściciel obowiązany jest (...) współdziałać z innymi w ochronie dobra wspólnego". Piękne są zwroty, które nic nie znaczą.

"Każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, wyrażając to przede wszystkim w możliwości wygłaszania opinii i składania wniosków na zebraniach wspólnoty, a także poprzez głosowanie w sprawie przyjęcia określonych uchwał". A teraz sprawdźmy, co stanowi o tym ustawa o własności lokali: "Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną". Oznacza to, że każdy ma prawo nie tylko do uczestniczenia w procesie decyzyjnym zarządu, ale żądać informacji, kontrolować i otrzymywać wyjaśniania w każdej chwili, nie tylko na zebraniu. Dziwnę jest, jak właściciele sami sobie ograniczają swoje prawa...

"Wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest (...) składać ze swej działalności roczne sprawozdanie". Nieprawda. Sprawozdanie roczne składa zarząd lub zarządca (stosownie do art. 30 ustawy o własności lokali).

"Jeżeli w zebraniu uczestniczy kilka osób, będących współwłaścicielami tego samego lokalu, do liczby oddanych głosów podczas głosowania przez podniesienie reki zlicza się jeden, wspólnie przez nich uzgodniony głos". Skoro właściciel ma prawo głosować, a nie uzgodni tego ze współwłaścicielami, to co?

"Właściciele lokali podejmują decyzje w formie uchwał we wszystkich sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu". Uchwały właścicieli wymaga każde działanie zarządu przekraczające zwykły zarząd, o czym stanowi art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Nie można ograniczać najwyższego zgromadzenia wspólnoty, jakim jest zebranie właścicieli, do głosowania tylko w sprawach art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Właściciele mają prawo przegłosować i zobowiązać zarząd do wykonania każdej zgodnej z prawem uchwały, która jest ich formalną wolą, choćby dotyczyła ustawienia zakazu deptania mrówek na podwórku.

Paragraf 15 ust. 2 zawiera niepełną listę wyłącznej kompetencji zebrania właścicieli, a reguluje to art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Za każdym razem, gdy właściciel ma wątpliwość co do swoich praw i obowiązków zapisanych w jakimkolwiek dokumencie, powinien sięgnąć do ustawy o własności lokali. Część druga już wkrótce.


Reklama

Kołobrzeskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Spółka z o.o. oferuje profesjonalne usługi w zakresie zarządzania i administrowania lokalami mieszkalnymi, użytkowymi i garażami. Jesteśmy firmą działającą od ponad 15 lat na rynku kołobrzeskim. Zarządzamy i administrujemy największą powierzchnią zasobów mieszkalnych i lokalowych w Kołobrzegu. Nasz zespół administratorów, inspektorów budowlanych, księgowych, prawników i wykwalifikowany zespół techników, pozwalają nam zapewnić sprawne i funkcjonalne zarządzanie i administrowanie nieruchomościami oraz zagwarantowanie bezpieczeństwa mieszkańców przy racjonalnym poziomie kosztów.

Organizujemy zebrania Wspólnot. Pośredniczymy w zawieraniu umów dotyczących wykonywania usług remontowych, dostaw wody, energii elektrycznej i cieplnej. Współpracujący z nami podwykonawcy zapewniają najwyższą jakość świadczonych usług. Zapewniamy także całodobowe dyżury telefoniczne w przypadku wystąpienia jakichkolwiek awarii. Oferujemy niskie koszty zarządzania nieruchomości - stawki już od 50 groszy za metr kwadratowy. W cenie zarządzania wykonujemy wszystkie czynności administracyjne, wykonywane przez wykwalifikowaną kadrę, pełną obsługę księgową, prawną i techniczną. Dla wspólnot liczących powyżej 30 lokali, oferujemy bezpłatne przeglądy budowlane: roczne i pięcioletnie.
Zapraszamy do podjęcia współpracy.

Kołobrzeskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego
ul. Artyleryjska 3, 78-100 Kołobrzeg
tel. 94 35 474 71, fax 94 35 425 74
www.ktbs.pl